در این مقاله به بررسی این موضوع می پردازیم که واحد اداری تجاری یا مسکونی برای اجاره مناسب است؟ همانطور که میدانید یکی از راه های سرمایه گذاری در مسکن و حفظ ارزش سرمایه خرید آن میباشد. حال به این موضوع می پردازیم که اگر قصد اجاره دادن آن را دارید و پیش از خرید به این قصد اقدام میکنید خرید کدامیک بهتر میباشد؟
واحد اداری تجاری یا مسکونی برای اجاره مناسب تر است؟
حال برای مقایسه بین اینکه واحد های اداری تجاری و یا مسکونی برای اجاره بیشتر مناسب ترند، هر کدام از این املاک را به صورت جداگانه بررسی خواهیم نمود.
واحد تجاری
اگر برای خرید واحد تجاری اقدام میکنید به چند موضوع می بایست توجه فرمایید، مسئله اول نوع خرید شما میباشد یعنی اگر پیشنهادی در خرید از یک مرکز خرید دارید که در حال ساخت است می بایست صنف کاری آن مرکز و موقعیت آن را بررسی کنید متاسفانه در طی چند سال اخیر مراکز تجاری بسیاری ساخته شده اند که هم اکنون خالی می باشد و یکی از بزرگترین آنها در جوار پروژه زاگرس قرار دارد و چند علت نیز برای این امر وجود دارد که به بررسی آن می پردازیم:
- نامنظم بودن طبقه بندی اصناف در یک مرکز خرید
- فروخته شدن واحد ها بدون نظارت و تعهد به رعایت طبقه بندی صنفی
- نداشتن امکانات تفریحی برای جذب بازدید کننده
- نداشتن امکانات رفاهی از قبیل فود کورت و پارکینگ و یا جای پارک سخت
به عنوان مثال واحد های تجاری یک مرکز خرید بصورت پیش فروش واگذار میشود و هیچ تعهدی از سوی مدیران برای رعایت اصناف از خریدار گرفته نمیشود نتیجه این است که در یک طبقه به اصناف پوشاک یا املاک چندین واحد واگذار می شود و یا در یک مرکز خرید که مربوط به لوازم الکترونیکی است چندین سوپر مارکت یا املاک در طبقات آن اجاره داده میشود و از همه بدتر اینکه در طبقات بالاتر ممکن است از واحد های تجاری استفاده اداری شود مانند دفتر بیمه یا دفاتر مشاوره سرمایه گذاری
در این موارد مشاهده میشود که مرکز خرید بصورت نامنظم تمامی اصناف مرتبط و یا نا مرتبط در آن قرار میگیرند و گاها چندین صنف در کنار هم قرار گرفته و باعث از دست رفتن ماهیت مرکز خرید میشوند و این مسئله به ضرر تمامی واحد ها خواهد شد .
داشتن یک هایپر مارکت بزرگ به همراه تخفیف های مناسب میتواند افراد زیادی را به سوی مرکز خرید هدایت کند و نداشتن امکانات رفاهی مانند سینما ، شهربازی و پارکینگ به سوت و کور شدن مرکز خرید دامن خواهد زد.
پروژه بیسموت در منطقه 22 تهران یکی از اخرین پروژه های ادای تجاری در حال اجرا در این محدوده است . البته پروژه های دیگری نیز وجود دارند که بصورت مسکونی ساخته میشوند و چند واحد تجاری در زیر برج ها برای تامین نیازهای ساکنین قرار میگیرد که نمونه آن پروژه پلازا پالاس میباشد
واحد اداری
در ادامه برای بررسی موضوع اینکه کدام یک از واحد اداری تجاری یا مسکونی برای اجاره مناسب تر است باید در نظر بگیریم که واحد اداری در کدام نقطه شهر قرار گرفته است؟
مناطقی مانند ونک ، ملاصدرا ، مطهری و قائم مقام و جردن یکی از اصلی ترین مناطق قرارگیری شرکت ها میباشند و سرمایه گذاری در این محدوده برای این کار بسیار مناسب است. حتی منطقه جردن که تا چند وقت پیش بصورت مسکونی بوده الان کاملا اداری شده بطوری که زندگی برای اهالی آن به دلیل رفت و آمد زیاد مختل شده است و تقریبا از ساعت 7 صبح الی 5 بعد از ظهر روزهای کاری پیدا کردن جای پارک در این محدوده غیر ممکن است!
واحد مسکونی
برای اجاره دادن واحد مسکونی شما یک مسئله مهم را پیش رو دارید و آن فرسوده شدن ملک میباشد . در مورد واحدهای اداری و تجاری چون معمولا هر کسب و کار نیاز به طراحی و دیزاین مربوط به خود دارد قطعا مستاجر آن ملک را بهتر از واحد مسکونی نگهداری میکند و یا مستاجر جدید حتما تغییراتی را در آن انجام خواهد داد و آن را سر و سامان خواهد داد اما در واحد مسکونی سن بنا مهم است ولیکن در یک مرکز خرید سن بنا معنی ندارد و یا در مورد منطقه ای که واحد اداری وجود ندارد ظاهر واحد در اولویت اول نمیباشد.
مالیات بر اجاره کدامیک بیشتر است؟
در حال حاضر برای واحد های اداری و تجاری مالیات به شکل ساماندهی شده مالیات دریافت میکند و این مالیات هم برای مالک و هم مستاجر است در ضمن بعد از تسویه مستاجر دردسرهای استعلام مفاصا حساب مالیات، بیمه و شهرداری ( عوارض تابلو و … ) و دیگر پرداختی هایی که می بایست توسط مستاجر پرداخت شود به عهده مالک است و همیشه این مراحل اداری بعد از تعویض مستاجر می بایست طی شود اما در واحد مسکونی این قضیه از رصد اداره مالیات خارج است و تقریبا میتوان مالیاتی پرداخت نکرد.
ولیکن باید در نظر داشته باشید که در مجموع اگر قیمت یک واحد مسکونی را 6 میلیارد در نظر بگیریم و قیمت یک واحد تجاری و اداری را نیز همین مقدار در نظر بگیریم اجاره ملک مسکونی از همه موارد دیگر کمتر است و جدا از اینکه مواردی مانند بازسازی و فرسوده شدن ملک مسکونی را نیز خواهید داشت.
خرید و فروش کدام یک راحت تر است؟
در حال حاضر به دلیل اینکه بیشتر کسب و کار ها به سمت آنلاین رفته است، آینده املاک تجاری تحث تاثیر قرار گرفته است و عرضه فضای تجاری بسیار بیشتر از فضای مورد نیاز است به همین دلیل خرید و فروش ملک تجاری در وهله آخر قرار می گیرد و پس از آن ملک اداری و بعد از آن مسکونی است که راحت تر خرید و فروش می شود.
برای اجاره دادن واحد اداری تجاری یا مسکونی مناسب تر است؟
با تمام توضیحات بالا باید این نکته را هم در نظر بگیرید که بسیاری از واحد های تجاری در مراکز خرید میتوانند بدون مشتری باشند و این نیاز به یک بررسی دقیق و موشکافانه از موقعیت و آینده واحد تجاری خریداری شده دارد.
در حال حاضر مراکز خرید شکست خورده ی بسیاری وجود دارند که واحد های آن قادر به فروش نیستند زیرا نه مراجعه کننده ای دارند و نه امکاناتی که مردم را به سوی مرکز خرید بکشاند جدا از اینکه خطر تداخل صنفی در صورت نداشتن قانون منظم کسب و کار شما و یا مستاجر شما را تهدید میکند و در نهایت با توجه به مشکلات مستاجر جدید اشاره کردیم هیچ مالکی دوست ندارد که هر ساله به دنبال شخصی جدید برای اجاره ملک خود باشد.
در کشورمان به مراکز خرید به دید مراکز تفریحی نیز نگاه می شود. یک خانواده همراه با بچه های خود دوست دارند که جایی برای تفریح و یا صرف شام داشته باشند و نداشتن این امکانات میتواند به ضرر آن مرکز خرید باشد.
مسئله دیگری نیز که میتوانیم به آن اشاره کنیم قدرالسهم زمین در واحد های مسکونی است. این موضوع در مراکز تجاری و یا ساختمانهای پر تعداد اداری صدق نمی کند اما در یک آپارتمان مسکونی 7 یا 8 واحدی در واقع مالکان سهم مناسبی از زمین خواهند داشت که اگر به قصد مشارکت و یا فروش کلی اقدام کنند سود بسیاری زیاد از این طریق میتوانند کسب نمایند.
